業(yè)主拋出“六大理由”拒交物業(yè)費

看似“理直氣壯” 為何難獲支持？

案件簡(jiǎn)介：

顧某系南京某小區業(yè)主，未交納2006年至2015年度的物業(yè)費，被物業(yè)公司起訴到法院。

顧某辯稱(chēng)，其未交納物業(yè)費用系基于以下理由：第一，與物業(yè)公司未簽訂任何服務(wù)協(xié)議，不是合同當事人，物業(yè)公司無(wú)權起訴；第二，房子存在質(zhì)量問(wèn)題，從收房第二年就發(fā)現房頂及外墻滲水，向物業(yè)公司報告，來(lái)人修過(guò)幾次，沒(méi)有修好；第三，家中曾發(fā)生失竊，并報警，物業(yè)公司既沒(méi)有履行安保業(yè)務(wù)，也無(wú)法提供監控錄像，造成財產(chǎn)損失；第四，小轎車(chē)停在小區內被撞壞，花費維修費2000元；第五，地下室公共部位，被人侵占，要求物業(yè)拆除，物業(yè)不作為；第六，2013年之前房屋沒(méi)有裝修，沒(méi)有入住，不應交費。

法院經(jīng)審理認為，顧某的抗辯不成立，依法支持了物業(yè)公司的訴求，判決顧某支付物業(yè)費。

法官說(shuō)法：

顧某在訴訟中提出了這么多答辯理由，為什么法院沒(méi)有采納，還判決他支付物業(yè)費呢？

第一，業(yè)主能否以與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂合同，不是物業(yè)服務(wù)合同當事人為由，拒交物業(yè)費？

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規定，建設單位依法與服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。另外雖沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人起訴要求業(yè)主支付相應的物業(yè)服務(wù)費用的，人民法院予以支持。

第二，房子存在質(zhì)量問(wèn)題，能不能拒交物業(yè)費？

房屋存在質(zhì)量問(wèn)題屬于開(kāi)放商遺留問(wèn)題，應由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中解決，與物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，據此拒絕交納物業(yè)費，不能得到法院支持。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第三，能否以人身、財物受損為由拒交物業(yè)費？

《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應依法承擔相應的法律責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果履行了物業(yè)服務(wù)合同，在管理上不存在過(guò)錯的情況下，業(yè)主不能據此拒交物業(yè)服務(wù)費。本案中，物業(yè)不能提供監控錄像的原因在于開(kāi)放商在設計建設過(guò)程中就該位置未設置監控設備，而不是由于物業(yè)對監控設備使用不當造成的。車(chē)輛損失方面，由于業(yè)主未將車(chē)輛停放在車(chē)位上，也未交納停車(chē)管理費，雙方之間不成立保管關(guān)系，物業(yè)公司證明不存在過(guò)錯，對于車(chē)輛損失不承擔責任。

第四，能否以有人私搭亂建，侵占公共區域為由拒交納物業(yè)費？

對于在違法搭建、侵占公共區域等法律、法規和管理規約禁止的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應及時(shí)處理；業(yè)主使用人對侵占自己合法權益的行為，可以依法向人民法院起訴。本案中，對小區內的私搭亂建行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主投訴后，及時(shí)與相應業(yè)主取得聯(lián)系，發(fā)送了書(shū)面整改通知書(shū)，并向相關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報告，已履行了相應的義務(wù)，對于業(yè)主據此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的辯解，法院不予采納。

第五，房子沒(méi)有入住，也要交物業(yè)費嗎？

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規定，業(yè)主以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)費是指物業(yè)公司提供公共部位清潔、綠化、公共設施保養、公共秩序維護、安全保衛等具有共同性質(zhì)的服務(wù)，所應收取的費用。物業(yè)費具有綜合性，不因個(gè)別業(yè)主沒(méi)有入住而免除。所以，無(wú)論業(yè)主基于什么原因未入住，均應交納物業(yè)費。關(guān)于房屋空置的認定及物業(yè)費交納比例，一般在物業(yè)服務(wù)合同中有約定，如果沒(méi)有約定，則根據價(jià)格主管部門(mén)的規定確定。